In einem Bebauungsplan können etwa die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Bauweise oder Einzelheiten zur Erschließung und zu Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden.
Ob ein Bebauungsplan für Ihr Grundstück besteht, können Sie entweder bei dem Bauamt Ihrer Gemeinde oder beim Bauordnungsamt erfragen.
Was ist, wenn es keinen B-Plan gibt?
Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit danach, ob das Grundstück im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Grundsätzlich gilt, dass nur der Innenbereich bebaubar ist, während der Außenbereich von jeglicher Bebauung freizuhalten ist. Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten im Außenbereich nur für einige privilegierte Vorhaben, wenn öffentliche Belange (etwa der Naturschutz) nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.
Ob ein Grundstück dem Innen- oder Außenbereich zuzuordnen ist, ist oft schwierig zu beurteilen, denn selbst bei sogenannten „Baulücken“, Grundstücken am Ortsrand oder bei Eckgrundstücken kann es sich durchaus um eine Außenbereichslage handeln.
Für die Abgrenzung kommt es zunächst darauf an, ob die Flächen selbst zu einem Bebauungszusammenhang zählen und dieser die Qualität eines Ortsteils bildet.
Ein Bebauungszusammenhang ist eine aufeinander folgende Bebauung, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. Grundsätzlich können dabei nur solche baulichen Anlagen berücksichtigt werden, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen.
Es muss daher stets die tatsächliche Bebauung herangezogen werden, die das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück umgibt. Ein Grundstück am Waldrand oder selbst auf einer großen Freifläche in der Innenstadt kann deshalb nicht bebaubar sein, weil es als Außenbereich eingestuft wird. Dies müssen Sie vorab klären.
Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Ob sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt, beurteilt sich dabei nach der vorhandenen Bebauung. Diese bildet den Rahmen, in den sich das neu hinzutretende Vorhaben einfügen muss. Dies müssen Sie vorab klären, z.B. durch Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids.
